中央政治局会议在今年下半年多次提出抑制资产泡沫，各个职能部门的政策从多角度着手，从拿地到建设再到销售，接踵而至的政策限制使上半年高歌猛进、地王频出的房地产行业一去不复返。在这多重压力下，转型可能已经成为房地产的唯一出路。 

从源头入手，房企拿地融资受限 

证监会在7月25日的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括 “不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用在房地产建设而不能用于拿地和补偿银行贷款。”很明显，这对地王频出的土地市场是一种警示，使得房企在资本市场低成本融资变得困难。 

10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。 

10月21日，银监会第三季度经济金融形式分析会召开。银监会共提出了7条措施，其中第二条就是严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务制度要求与调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。 

据我爱军事网了解，今年以来，地王频现，房企在拿地方面底气十足的原因在于，2016年上半年国内融资环境宽松，使得房企融资规模大大增加，融资成本在下降，融资渠道也比以前增多，甚至还出现了资产证券化等创新融资渠道。最近一年房企的发债金额已经超过之前10年的总额，尤其是公司债，2013年才5亿元，2015年便飙升到4000多亿元，今年9月更是达到了7000多亿元！ 

融资能力是房企的核心竞争力之一，可以为其提供源源不断的“血液”，但物极必反，融资成本降低，房企开始大规模融资，同时盲目拿地，导致资产泡沫，当多数的资金全部流入房地产行业时，对国家的经济转型是不利的。从另一个角度看，大量的资金流入房地产业，让房地产开发商感觉在旧模式下仍旧可以生存的很好，就不会有转型升级的动力，同样不利于国家经济的结构调整。 

再度治理首付贷，严禁房企违规开展金融业务

10月14日，国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，其中提到，要求未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”；取得相关金融资质的，不得违规开展地产金融相关业务。 

近年来，一些互联网金融机构在降低金融交易成本、提高金融资源配置效率等方面进行了探索，但是由于缺乏规范与引导，一些机构偏离了正确的创新方向，有些机构甚至打着创新的旗号欺骗投资者，或借用创新概念逃避监管、从事非法集资等活动。这些伪创新不仅扰乱了市场秩序，损害了消费者利益，还导致真正有价值的互联网金融创新受到挤压。 

提首付降杠杆，多个城市同时限购

10月初，国内超过20个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购与限贷。限购政策中，一方面对外地人购房数量进行限制；另外一方面加大购房首付款的比例；再有就是对限购房屋的面积加以限定。 

在资本市场过热的影响下，多个城市的房价出现非理性的巨大涨幅，此次集中出台调控政策，不仅可以迅速消解市场情绪，也从实际上及时有效抑制过度的投机行为，从而稳定楼市，进而逐步实现过热市场的降温，让房价刹车。此外，如果逾期目标不到位，调控政策还会升级，以达到稳定市场的目标。 

虽然限购不是抑制房价的治本之策，但是它能比较有效地抑制当前国内的闲置资金进一步流向房地产市场，把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外，投机因素也就被抑制了，房地产市场需求面的资金被阻隔以后，需求也就会大打折扣，所以房价就会下跌，进而导致房企的利润率继续下降。 

随着金融政策与限购政策的实施，楼市降温成大概率事件，转型已成房企的唯一出路 

除了对购房者采取政策限制，政府对开发商的融资政策也在收紧，此外，若是再出台新的遏制房地产投机炒作的税收政策，楼市的投机行为会受到巨大打击，使得市场趋于理性发展，让房产回归居住功能。 

如果房企继续按照传统的开发模式，其毛利率持续走低的势头难以出现改变，商业模式的变革已成为房地产企业提升回报率的唯一出路。不过，转型的道路同样不好走，需要万分的谨慎，只有能够有效地整合各种产业资源的集团，才能最终胜出。

本文作者何浩成，我爱军事网专栏作者；微信：g1279644479（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：我爱军事网”；文章内容系作者个人观点，不代表我爱军事网对观点赞同或支持。