家具家电齐全，环境卫生整洁，配套设备丰富，拎包即可入住。在资本的浇注下，一众互联网长租公寓品牌在过去一年蓬勃生长，从小民营资本的抢滩，到大型房企的介入，深圳长租公寓市场已经演绎成“江湖混战”。据租房平台“合屋”统计，过去一年，具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。

在平均年龄仅30多岁的深圳，租房成为不少年轻人生存的刚需，因此，长租公寓被视为产业蓝海。然而，由于长租公寓盈利模式不明朗，资本“催化”后的野蛮生长必然面临种种问题。在业内人士看来，洗牌和重组不可避免。如何回归良性的发展路径，需要长租公寓运营者深思。

#现状#小民营资本和大型房企争相布局

两个月前，一个名为“吾家SOHO社区”的长租公寓在深圳福田八卦岭二路亮相。记者现场了解到，被改造的建筑物原为上世纪八十年代的厂房宿舍。改造过后，这栋老旧厂房宿舍变身为集休闲、娱乐、社交、健身、办公为一体的新型白领公寓。该新型白领公寓主打26—70平方米的单间，租金在3000元/月—6000元/月之间，比周边同等户型的房子租金高出三分之一。

在蛇口花园城背后，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的中端精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。占地面积3万多平方米的小区内配备了健身房、图书室、洗衣房、餐厅和社交空间，吸引不少年轻人入住。

该小区的租金在4000元/月—10000元/月之间，对于刚毕业的大学生还有适当的优惠。招商蛇口相关负责人介绍，该小区根据不同的消费人群推出了“壹栈”“壹间”和“壹棠”三大产品系列，满足不同的租赁需求，在运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成一线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。

据记者观察，深圳目前已形成了小民营资本和大型房企争相抢滩的长租公寓市场格局。小螺趣租、微家公寓、乐豆公寓、魔方公寓等一众小民营资本搭载“互联网+”的快车，在资本的助力下迅猛生长。今年4月，长租公寓运营商魔方公寓宣布完成C轮近3亿美元融资。此外，万科、深业、招商蛇口、中海、链家、世联地产等大型地产商和中介在长租公寓上都有所布局。

公开资料显示，目前万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目，截至第一季度末，万科已经开业的长租公寓超过1000间，此外还有超过2000间正在筹备中。深圳市最大国有房企深业集团也推出了长租公寓产品，计划在2016年底推出3000套长租公寓，力争3年左右完成在深圳推出两万套的总体计划。

业内人士介绍，长租公寓分为“集中式”和“分布式”两种。集中式公寓是拿下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一服务。分布式公寓则是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。记者调查发现，深圳长租公寓市场目前“集中式”占据主流，大多数开发商运营长租公寓的模式，均是通过盘活存量房资源，而部分小型民营资本的运营方则掺杂了部分“分布式”公寓。

#机遇#城市更新为租赁市场提供更多房源

“我们的租客90%是90后，95%是本科毕业生，40%是海归，多数是在科技园上班的白领。”深圳微家公寓负责人李树德介绍，尽管租金会比周边同房型的价格高出20%，但年轻人还是愿意用自己可接受的高价换来较为舒适的居住环境。

合屋负责人罗凤鸣介绍，深圳长租公寓目前已经形成几个热点片区，比如南山科技园片区10公里辐射范围，包括西丽、宝安西乡、固戍等周边。就科技园片区而言，西丽的长租公寓多且集中。此外，民治、坂田和布吉也都比较集中，福田中心区尤其周边仅有的城中村也潜藏不少。长租公寓有个共同的特点是，离地铁不远，或者交通出行比较方便。

除此之外，深圳未来或将有更多的房源面世。今年5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。在专家看来，此项措施为深圳加快“城中村”改造，完善和壮大租赁市场提供了机遇。深圳可以借助城市更新、综合整治、功能改造等综合性手段改造“城中村”，为租赁市场提供更多有质量的房源。

罗凤鸣认为，上述措施为租赁企业参与“城中村”改造提供了制度保障，一方面通过改造，可以改善城中村的居住环境，提供安全舒适的租赁房源，让来深年轻人住上更有质量的房子，吸引和留住人才；另一方面，有利于进一步完善和壮大住房租赁市场的规模，盘活深圳存量房市场。

在罗凤鸣看来，长租公寓运营最为关键的是选址。“能在关内就不要去关外，能在地铁口就不要离太远。”他分析说，长租公寓的主要消费阶层是白领，深圳白领多集中在南山科技园、福田CBD和罗湖的部分区域。如果进入这个市场，选址要尽量满足这些区域上班的交通需求。如果为了降低成本，也可以选择关外地铁沿线的地方，如宝安、西乡、固戍、福永等。

#算盘#长租公寓属微利业务，资本为何扎堆进场

业界普遍的共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。既然“微利”，又为何扎堆进场？各大小企业打着怎样的算盘？

合屋的相关统计显示，深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，粗略估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。在多数运营者看来，这是促使他们跃跃欲试的最大诱惑力。

“我们预计的回报周期是一年，收益率应该在30%—40%之间。”李树德告诉记者，目前公寓运营还处于投入期，最快要一年才能盈利。事实上，一年的回报周期在业界已算比较短。通常来说，长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对企业资金实力的考验不小。此外，随着获取房源的成本快速上升，公寓运营的收益会同比下降。多位业内人士坦言，目前运营长租公寓的企业真正盈利的并不多。

但是，对于大型房企来说，“盈利”并不是涉足这一领域的最初目的。万科高级副总裁谭华杰在一次公开活动中就曾表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%—3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。那么，万科又为何进入长租公寓这个领域呢？

今年万科的业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，未来的万亿大万科里，一半将来自新业务。而长租公寓就是万科五大新业务中颇为重要的一个部分。万科对这一业务寄予厚望，未来的目标是在2017年做到15万间的规模。

业内人士分析，自万科提出“城市配套服务商”的转型方向后，租住业务便成为其中重要的一个环节。万科将长租公寓作为战略转型业务进行发展，不仅仅基于自身地产业务的优势将公寓项目开在自有项目中，还进行市场化的项目拓展。

据了解，重庆西九万科驿就曾推出联合营销，西九万科驿的租户若购买万科西九项目二期，之前的租金将可用于抵房款，从而实现万科驿与其在当地的房地产项目联动，还有效缓解库存压力。

对于有国资背景的招商蛇口和深业集团来说，布局这一领域更多是践行企业的社会责任。深业集团副总裁董方就曾表示，深业在这方面不求利润，租金将低于市场价，是带有一定福利性质的租赁公寓。

然而，对于由风投支撑的小品牌公寓来说，盈利模式是他们的痛点。

“如果说这个行业的收益率有30%，减去运营成本10%后，就只剩下20%了，这不太能满足资本对收益回报的高要求。”李树德说，长此以往，风投最终会弃行业而去。他坦言，目前整个行业没有太多的创新，哪怕是微创新，也没看到有跨界经营的动作，行业依然比较传统。

“这个行业是对标酒店业的，酒店业经过10年的发展依然没有产生‘羊毛出在猪身上’的效益。”李树德认为，即使个别项目有些许增值服务，但这些收费也是微不足道的。

#声音#“像星级酒店一样，建长租公寓行业标准”

江湖混战已经打响，行业发展是否需要特定的“游戏规则”？在罗凤鸣看来，长租公寓市场目前处于一种无序、无标准的状态。要想规范化长远发展，行业必须有标准。

这个标准是什么？罗凤鸣的想法是，像星级酒店一样，长租公寓高、中、低如何划分应该有行业规范。而目前市场主流长租公寓的定位，应该和经济型快捷酒店差不多。快捷酒店可以有标准，长租公寓自然可以有。

“随着万科、魔方、You+、自如等品牌在深圳市场完成规模化扩张，未来两至三年之内，长租公寓会面临洗牌。”罗凤鸣认为，到那个时候，小品牌或资金量不充足的品牌或将被并购，或将退出竞争。

李树德告诉记者，实际上，行业的扩张已经开始放缓，并购重组去年下半年早已发生。“多个品牌原来说要扩张多少家，可今年都停止了步伐，因为高速扩张带来了高空置率。”李树德认为，这是行业当下的风向标。

至于行业标准，李树德介绍，目前已经成立了广东省公寓行业协会、深圳市公寓行业协会。“行业的野蛮生长倒逼标准的形成，行业自律组织形成以后，行业标准的制定也就不远了。”