本文将结合云SPACE和创始人丁武萍对于商业地产的理解进行分享，为了使亿欧用户能够快速了解云SPACE，亿欧将项目简介概括如下：

项目介绍：云SPACE隶属于上海星期网络科技有限公司，于2012年3月诞生于上海，是家中国商业地产空间版的Airbnb。平台集线上空间展示、管理、预订为一体，配合线下顾问一对一服务，帮助活动方找到特色场地，使场地方提高闲置空间使用率，利用短租降低商业地产库存，盘活资产。目前平台和大型展览中心、秀场、商场、艺术馆、剧院、高端会所、改装巴士、地下停车库等合作，线上覆盖杭州、苏州等23个城市近5万家空间场地。

融资详情：2014年获上海市促进文化创意产业百万扶持资金，同年获得首轮千万级投资；2015年获由上海市科委提供的上海市科技型中小企业技术创新扶持资金，同年底获数千万人民币第二轮投资，投资方为银领资产与和盟创投。

团队简介：丁武萍拥有8年地产工作经验，参与过国内外文创地产项目，目前云SPACE102人。

今年的趋势：回归实体

O2O这个词不再性感，行业内达成共识：2016年的趋势是“回归实体”。确实，线上的流量出现瓶颈，线下的人流自然转而被寄予厚望，商业地产看起来也迎来了机会。

区别于突出居住功能的住宅地产，以及强调工业生产功能的工业地产等，市面上可见的用于餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式都可划归到商业地产这一类目。商业地产的参与者众多，涉及到政府、开发商、商户和用户等多方面利益，开发商业地产又经历招商拿地，开发建设和最终运营几个版块。

相比普通用户最为关心的住宅地产，商业地产的政策管控相对宽松。究其原因是商业地产能够产生一定的经济效益，提供更多商品以促进消费；向社会人员提供工作机会；为政府创造税收，提升城市形象。

利处这么多，商业地产环境如何？

“国内的商业活动和产业快速增长，每天全国线下活动超过1万场”，提到国内的行业环境，丁武萍对亿欧这样描述。丁武萍是云SPACE的创始人，创业前从事操办过8年的商业地产项目，负责将各地的老厂房、存量资产等重新包装，改造成更适于城市的综合体。

“城市实体商业空间数量以超过20%/年的速度递增，其中90%的空间资源闲置率达到80%”，作为这十几年国内商业空间环境变化的见证者，丁武萍意识到，在数字背后，城市实体商业空间的模式也开始变得与以往不同。

商业地产行业曾经拿地开发，大肆捞钱的蛮荒时代已经过去，如今对于配套设施和运营能力的要求越加严格。换言之，当人们所需的最为基础的生存要求被满足时，会进而希望获得更完善的服务。

开发和运营脱节，是普遍存在的问题

将商业地产的问题剖开来看，其中在拿地建设、运营管理两部分的表现最能印证上述转变。

1）拿地建设——无目的的建造导致浪费

建设阶段，开发商会考虑地段、人流量、定位以及建成后如何运营管理，但其中涉及到更为细节的事项时，依然存在不能完整把控的情况。城市化进程加快，城市集群效应加剧，每个阶段的地皮都会产生变化。开发者需要参照当地城市概况和发展趋势，居民消费水平，交通发达程度，平面布局和动线，运营措施等一系列情况进行规划。

国内建筑业非常发达，加之行业的特殊性，使得人们尤其在早些年以前倾向建造大批房屋，丁武萍说，这种倾向中夹杂着“无目的性”。这样的无目的、为了获地而建造的情况虽然符合当时的业态，但也由此衍生出一个并不积极的业内“术语”——拿地方案。

拿到优质地段的开发商没有将资源充分利用，对商家、进驻品牌等的意向缺乏测试，致使开发和运营脱节，在运营管理阶段也容易出现缺失。

2）运营管理——落后的空间是掘金的机会

回归实体的愿景固然很好，但人才储备跟不上难免成为行业发展的阻碍。“培养一个运营人员的周期、投入的财力人力非常巨大”，丁武萍告诉亿欧这个周期可能长达几年。实际上，丁武萍所说的运营人才涵盖了企划、工程物业等各类人员。商业空间的体量达到一定量级时，必须通过一些更加符合当下环境的活动吸引流量。

近些年电商的发展导致大量人才涌入互联网，快速支撑起线上业务。但另一面，线下留有的大量场所也亟待开发和体验。线上是搜索、支付的渠道；线下通过场景为用户制造惊喜。很明显，对于“落后的空间”同时能够成为掘金线下场地机会的这一点，丁武萍笃定不移。

“第一业态发展很快，商业形式发展很快，但巴黎春天等都没有及时更新资产”，当解释线上线下如何相辅相成时，丁武萍也毫不避讳她看在眼里的一些问题。巴黎春天是综合性商场，在上海约有14家门店，从亿欧上海办公室所处的黄浦区南京路路段来看，相比附近的大悦城、新世界大丸百货，它的确略显失宠。

行业散漫，必须规范标准

商业地产运营是项长期工作，但实际上这部分地产被用来办公，休闲，餐饮……几经转手后碎片化程度升高，即使有心运营也显得无从下手。

由于行业几乎没有统一标准和服务体系，云SPACE正在尝试将积累下的数据和观察到的如人流量、地理位置等现象综合成“场地指数”，为用户决策提供参照。

但幸运的是，目前不断有如众创空间、体验空间、体验餐厅等涌出，这样能够尝鲜且年轻化的项目，对行业活力和服务水准的提升都有帮助。不可否认，也证明行业存在极大的机会，比如SHOPPING MALL，丁武萍猜测它的爆发将在5-6年之后。

凭什么说行业将会IP化？

看到这么多问题，云SPACE团队在思考应该如何帮助行业更好地发展。思考的结果是，加入IP。当然，这个结论不仅来于空想。云SPACE要求团队中的管理层除了进行方向把控外，还必须跑场地、接触业务，总之，每个人必须以用户的角度对产品、服务进行多维度评判。

消费业态升级，好的内容成为流量入口，云SPACE在尝试将优秀的文创项目嫁接到场地。比如近期，上海环球港的“卢浮宫珍藏版画展”就是由云SPACE协办。目前，云SPACE上线IP达120个，包括艺术、影视、动漫、游戏、娱乐、运动、亲子等。

亿欧从麦肯锡一份关于“中国消费行为变化”的调查里发现：中国消费者不断变化的消费行为中，一个不同寻常之处是他们将购物作为娱乐的热情，家庭将购物之旅转化为在商业街或大型商场的玩乐之旅，约有73％的人表示，他们将购物视为一种休闲活动。

这个信息释放了“体验式消费”的信号。场地的一个关键指标在于坪效，丁武萍对亿欧表示，线下的获客成本远低于线上，转化率远高于线上。云SPACE的某次测算表明，线下的展示更为直接和精准，尤其品牌越走向成熟和高端，越是需要落地。

原有的项目通过内容累积起高附加值，能让空间价值得到提升，运营价值无限放大。线下虽然没跟上线上的发展，但种种迹象表明，文化+服务确实需要耐心去推动。

更何况，丁武萍还说，“接下来的想象空间和爆发点会非常多，云SPACE今年会做些不一样的东西”。（亿欧发于上海）

本文作者刘艳玲，我爱军事网专栏作者；微信：395023223（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：我爱军事网”；文章内容系作者个人观点，不代表我爱军事网对观点赞同或支持。