所谓长租公寓，就是带有装修和品牌管理的公寓,通常由资本方租下物业,标准化装修配备之后以公寓品牌对外出租。简单来说,长租公寓扮演的就是“二房东”的角色。租房市场被看做是一个上万亿的“蓝海”，在这个市场中，有蘑菇公寓、青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等已经运营超过2年的长租公寓品牌；也有万科、阳光城、链家、我爱我家等传统房企布局的租房品牌；还有如家、汉庭等连锁酒店在长租公寓的布局。不管是什么“血统”的公寓品牌，大家都面临着一个同样的问题，什么样的模式才可以盈利?难道长租公寓想赚钱是个伪命题？

长租公寓行业内有一个共识是，长租公寓具有盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等特点。众多的品牌公寓，“浮躁”是其身上一个明显的标签，在产品只有一个雏形、团队刚刚基本成型、模式还未成熟时就开始融资并大规模扩张，大多数品牌目前处于亏损状态，尚未实现盈利。

目前市场上的长租公寓品牌的收入来源主要有以下几个渠道：

租金＋物业管理费用

目前长租公寓品牌在获取房源时主要有两种方式，一种是集体式整租，即拿下整栋现有项目或一栋中的几层，统一装修标准，配备统一的租后服务，其收入主要来源于租金及物业管理费。集中式公寓在标准化的优质服务、实现社交功能和差异化竞争等方面具有很大的优势，在未来更加适合在某一特定细分市场寻找机会，但是市场上待租的整栋物业主要是一些经营不善的商业性物业，如酒店、工业厂房等，这些项目的地理位置、交通条件很可能不满足公寓企业的要求，因此在获取房源时需花费较大成本。代表公寓品牌有自如寓、上海寓见、青客公寓、YOU+等。

另外一种方式是分布式散租，即拿下分散在各个小区内的个人房源，再统一进行标准化装修，其收入主要来源于租金。由于房源是分散的，公寓运营花在每套房源上的平均收集成本和管理成本就会比较高。代表公寓品牌有自如友家、优客逸家、相寓、逗号公寓等。

有数据显示，目前国内商品住宅的租金收益率只有2%-3%，如果改造其他闲置不动产或使用农民房，租金收益率可以提升到6%-8%，但目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左右，公寓的的收益率只剩下3%-5%。因此，长租公寓单靠租金这一个收入，很难做到扩大规模、实现盈利。为实现盈利，有的长租公寓品牌已经开始改变策略，如窝趣轻社区在2015年5月成立时就确定了加盟战略，魔方公寓2015年7月也宣布开放加盟。

金融产品

除了租金收入以外，公寓运营商也在金融方面进行了尝试，以期得到额外的收益。链家自如寓与京东白条便共同推出租房分期贷款服务，对全年房租及自如服务费进行分期。这样，自如寓除了租客的利息，还多了一笔外部的钱进入自家的账内，使账内的资金使用效率大幅提高。

在长租公寓愈发火热后，也开始获得银行的青睐，部分银行为公寓行业设计了一些消费贷产品，可以为公寓解决一定的资金问题。蘑菇公寓就与平安银行、中国银行和浦发银行合作上线“蘑菇宝”。租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可。而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息。这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张。

此外，借鉴国外REITs模式，通过金融手段把流通性较低的房地产投资转化为资本市场上的证券资产进行交易。如新派公寓与赛富基金共同推出“赛富基金不动产”，将长租公寓做成一个金融产品，以实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。

如何尽快建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业要考虑的重中之重。

随着时代的进步，人们的生活观念与消费理念也发生了很大的变化，租客们对于房屋本身的居住环境与人文社交环境越来越重视，同样也希望在租房的同时享受更加便捷的生活服务。

1） 控制收房成本、装修成本与管理成本，在简单的盈利模式面前，对于成本的管控有利于提高利润空间。

2） 产品是核心，长租公寓要解决租客“住”的体验，只有产品体验一流，租客才愿意支付更多的房租来住长租公寓。目前，部分品牌公寓宣传与实际租住情况有出入，客户反馈低于预期，性价比不高。

3） 居住以外的“增值服务”将是公寓行业追求的一个方向。例如，除了日常的保洁、维修等项目，在公寓内为租客营造社交环境，虽然YOU+等品牌公寓在其内部设有社交用公共空间，但是效果不是很明显，还需公寓运营者充分利用公共空间，满足现代用户的社交需求。在租客养成购买生活服务的习惯后，还可以进一步在公寓内部提供外卖、团购、培训、理财等与工作、学习、生活相关的服务，以实现租金以外的增值服务收入。

4） 后期的金融服务也将成为很重要的盈利点，目前链家自如寓与蘑菇公寓的尝试就是一个很好的例子。

未来长租公寓到底如何盈利，目前大家都是摸着石头过河，谁也没有一个准确的方向，但是在众多资本的推动下，目前对于长租公寓来说是一个很好的机遇。如何充分研究租客的租住需求以及由此带动的衍生需求，是长租公寓品牌面临的主要问题。

本文作者何浩成，我爱军事网专栏作者；微信：g1279644479（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：我爱军事网”；文章内容系作者个人观点，不代表我爱军事网对观点赞同或支持。