我爱军事（www.df81.cn）： 【热点】长租公寓的背后，除了租金贷还有房东贷

业内人士向P2P情报局暗示，在分散式长租公寓的本钱支出中，拿房本钱占有很大的比例。清水房的拿房本钱会相对低一点，但是考虑到装修费用，以及空置的装修周期，综合的拿房本钱也不低。他指出，运营长租公寓对成本的要求很高，集中式公寓一般需要5-10年才气实现盈利，而分散式公寓一般也需要3年左右才气实现经营现金流回正。

某网贷平台的房东贷产物简介显示，平台给借款人授信额度为应收租金的8到30倍，最多可贷30万。该房东贷产物说明中还显示，出款当天房产需为正常状态且出租3个月以上。同时，承租人需要和平台、借款人签订三方协议，约定租金打入平台指定账户。

想要拓展市场，前期必需有足够的资金支持，所以长租公寓很快就释放出巨大的融资需求。据统计，自2017年初魔方公寓发行了中国长租公寓领域第一只ABS，截至2018年8月21日，长租公寓资产支持专项打算已经到达11只。

所谓的房东贷，是指以房屋出租人（房屋所有人）为借款人，以租金收入为主要还款来源的贷款产物。

按运营模式分类，长租公寓可以大抵分为集中式和分散式两种。集中式公寓大大都以“栋”或者“层”为基本单位，实行集中式打点，运营商以房地产开发商以及酒店配景为主，好比万科旗下的泊寓以及铂涛集团旗下的窝趣轻社区；分散式长租公寓，大部门都是个人房东手上的闲散房源，其运营商主要是以中介或二房东起家，好比自如旗下品牌自如友家。另有“集散式”公寓，区域相对集中，但房屋产权仍是分散的，所以其运营模式更接近分散式公寓。

该人员还介绍道，虽然“后台处理惩罚”方式不尽相同，但房东客户的前台体验是基本一致的。房东贷管理流程与租金贷相似，但是在审核过程中会与房东打电话确认，履行告知义务，同时也尽可能控制在公寓运营商推荐资产过程中的道德风险和操纵风险。当然，在资产相对紧缺的时候，在公寓运营商的强烈要求下，这一流程可能会被“简化”或省略。

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8月20日，长租公寓领域呈现了首个爆仓案例，杭州鼎家发布通知称因经营不善导致资金链断裂，已停止运营。而鼎家爆仓的背后，牵扯出的是租房市场金融化野蛮成长的乱象，4000位租户不只退押金无门，并且还在不知情的情况下背上一笔高额的网贷。

P2P情报局从该网贷平台相关人员处了解到，房东贷产物客户通常由公寓运营商推荐，通常为信用贷，产物布局较为简洁，出借人与借款人的角色是比力清晰的，是P2P平台上比力优质的资产。也有一部门房东贷产物的交易布局相对复杂一些，会以保理的形式实现。

由于集中式长租公寓一般是整体收购或整体承租，甚至由开发商自持物业，运营商通常拥有较强的成本实力，操作自有资金或自有信用进行扩张，在扩张过程中强势而审慎。

而分散式公寓的扩张则称得上野蛮。因为分散式公寓运营商的成本实力和信用都相对较弱，所以通常需要付出更高的成原来获得扩张资金。而为了支付更高昂的财政本钱，推广方案，运营商要么进行精细化运营以提高“坪效”，获得较高的租金溢价覆盖本钱；要么就需要不绝融资，不绝扩张，只要资金流不绝，也许就可以熬到云开雾散。而更精明的运营商，则会借助房租贷、房东贷等融资工具来分散或转嫁本钱和风险。

在长租公寓链条另一端的房东，在长租公寓金融化的过程中，也并没有被忽略，市面上已经有平台设计出针对这个群体的贷款产物，该类产物通常被称为房东贷。

其经手的一部门房东贷产物便是通过保理买断模式实现。房东与长租公寓运营商签订出租合同后，合同存续期间内的租金对房东来说就是一笔应收账款，房东为了获得流动资金，将未到期的租金应收款转让给网贷平台旗下或实际控制的保理公司。然后，保理公司将一部门债权打包卖给金融机构等其他资方，以保障保理公司的流动性。

自2015年起，从中央到政府出台了多项鼓励租赁业务成长的政策，长租公寓应运而生，迎来了高速成长的几年。据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业创立，其中121家企业获得过融资，获投率高达54.3%，总融资额达126.8亿人民币。

比拟于传统的房屋租赁中介，长租公寓更类似于二房东。长租公寓运营商与房东签订房屋租赁合同，取得房屋的使用权，加以装修或者改造后，再进行转租。业内人士暗示，分散式公寓是从单个房东手上收房，相对集中式公寓签约期限会短一点，一般都是五年左右。

除此之外，目前已经有多家长租公寓18face.com依赖租客的信用，沉淀租客从金融机构贷出的资金来拓展市场。爆仓的鼎家就是在操作“租金贷”沉淀的资金跑马圈地，友情链接，有媒体从鼎家内部人士处了解到，仅三个月，鼎家就操作网贷获取的资金支持扩展了上千套房源。